Etusivu › Verotus
Miten Suomi verottaa Dubain sijoitusasuntoa?
Vuokratulo verotetaan Suomessa
Suomessa asuva on Suomessa yleisesti verovelvollinen, eli Suomi verottaa myös ulkomailta saadut tulot. Ulkomaisen asunnon vuokratulo lasketaan samalla tavalla kuin Suomessa olevan asunnon: vuokrista vähennetään asuntoon kohdistuvat kulut, ja jäljelle jäävästä tulosta maksetaan pääomatuloveroa.
Esimerkki: AED 1,5 miljoonan (noin 357 000 €) asunto Dubaissa, pitkäaikainen vuokraus, 6,5 %:n bruttovuokratuotto. Kurssi 1 EUR = 4,20 AED.
| Erä vuodessa | EUR |
|---|---|
| Bruttovuokra (6,5 %) | 23 200 |
| Hoitomaksut (service charge) | −2 700 |
| Vuokranvälitys ja hallinnointi 5 % | −1 200 |
| Tyhjäkäynti 1 kk | −1 900 |
| Verotettava vuokratulo | 17 400 |
| Suomen pääomatulovero 30 % | −5 200 |
| Käteen verojen jälkeen | 12 200 |
Käteen jää noin 3,3 % koko sijoitetusta summasta, kun kaupanteon kulut (noin 16 700 €) lasketaan mukaan. Luvut ovat esimerkkejä, eivät tuottolupaus.
Mitä vuokratulosta saa vähentää?
Vähennykset tehdään Suomen verosääntöjen mukaan, vaikka asunto on ulkomailla. Tyypillisesti vähennyskelpoisia ovat:
- hoitomaksut (service charge) ja muut asunnon ylläpitokulut
- vuokranvälityksen ja hallinnoinnin palkkiot
- asuntoon kohdistuvan lainan korot
- vuosikorjaukset
Säilytä kaikki kuitit ja sopimukset. Verohallinto voi pyytää ulkomaisia tositteita ja niiden käännöksiä. UAE:n vähennyskäytännöillä ei ole Suomen verotuksessa merkitystä.
Verosopimus: miksi veroa ei hyvitetä?
Suomen ja Arabiemiraattien välillä on vuonna 1996 allekirjoitettu tuloverosopimus. Kiinteistöstä saatua tuloa saa verottaa myös siinä maassa, jossa kiinteistö sijaitsee. Suomen verosopimuksissa kaksinkertainen verotus poistetaan pääsääntöisesti hyvitysmenetelmällä: Suomi vähentää omasta verostaan ulkomailla maksetun veron.
Koska Arabiemiraateissa ei makseta henkilöveroa vuokratulosta, hyvitettävää ei ole. Käytännössä Suomi verottaa vuokratulon täysimääräisesti.
Myyntivoitto
Kun myyt asunnon, myyntivoitosta maksetaan sama 30 tai 34 %:n pääomatulovero. Voitto lasketaan euroina, joten myös EUR/USD-kurssi vaikuttaa: dirham on sidottu Yhdysvaltain dollariin.
- Hankintameno: ostohinta ja kaupanteon kulut, kuten Dubain 4 %:n rekisteröintimaksu.
- Hankintameno-olettama: todellisen hankintamenon sijaan voi käyttää 20 % myyntihinnasta, tai 40 %, jos omistit asunnon vähintään 10 vuotta. Off-plan-kaupassa todellinen hankintameno on yleensä edullisempi.
- Esimerkki: AED 1,5 miljoonan asunto myydään AED 1,8 miljoonalla. Kun kaupan ja myynnin kulut vähennetään, voitto on noin 45 700 € ja vero noin 14 300 €.
Ilmoittaminen ja ennakkovero
Vuokratulot ja myyntivoitto ilmoitetaan Suomen veroilmoituksella OmaVerossa. Kun vuokratuloa alkaa tulla, hae ennakkoveroa. Muuten edessä on jäännösvero ja viivästyskorko seuraavana vuonna.
Muuttaako Golden Visa tai muutto Dubaihin verotusta?
Golden Visa on oleskelulupa. Se ei yksinään muuta verotustasi, jos asut edelleen Suomessa. Jos muutat Suomesta pysyvästi, Suomen kansalaisen yleinen verovelvollisuus jatkuu pääsääntöisesti muuttovuoden ja kolme seuraavaa vuotta, ellei hän osoita, ettei hänellä ole enää olennaisia siteitä Suomeen. Muuttotilanteessa kannattaa aina käyttää veroasiantuntijaa.
Dubai vai Suomi verojen jälkeen?
Verokanta on sama, joten ero syntyy vain bruttovuokrasta ja kuluista. Samalla noin 357 000 euron sijoituksella:
| Kohde | Bruttotuotto | Käteen verojen jälkeen |
|---|---|---|
| Helsinki, kaksio | 4,5 % | 2,3 % |
| Tampere tai Turku | 5,5 % | 2,7 % |
| Dubai, pitkäaikainen vuokraus | 6,5 % | 3,3 % |
Suomen bruttotuotot ovat arvioita. Suomen laskelmassa on 1,5 %:n varainsiirtovero, 4,5 €/m²/kk hoitovastike, vuokranvälitys ja puolen kuukauden tyhjäkäynti; Dubain laskelmassa 4,7 %:n kaupanteon kulut. Korjausvarausta ei ole laskettu kumpaankaan.
Dubai jättää verojen jälkeen hieman enemmän käteen, mutta ero ei ole niin suuri kuin "verovapaa Dubai" -mielikuva antaa ymmärtää. Päätöksen kannattaa perustua kokonaisuuteen: hajautukseen, valuuttaan, aikajänteeseen ja kohteen laatuun.
Artikkeli on yleiskuvaus, ei veroneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi veroasiantuntijalta ennen kauppaa.